這裏寫這篇博客主要是用自己掌握的知識來分析房地產 以及購買首套住房
回顧往年的中國房地產歷史
1.房地產開始
- 1980年 是地產元年 因爲鄧小平把房子定義爲商品 同時推動房改和土改。但是文革的後遺症大家害怕 很少用自己錢去買房 期待單位分配 房產規模很小
- 1984年 鄧小平肯定了房地產的意義,排除雜音,地產的黃金10年到來了
- 1987年 在沒有修改憲法的情況下 深圳冒險打了擦邊球 進行首次土地拍賣 收穫很大 點燃了中國房地產前進的熱情。這也是中國房地產正式進入商業化的起點
2.房地產的第一個階段
- 1991年國務院批准了24個省的房改方案 鼓勵個人買房,也是與當年萬科上市,中國首個房地產泡沫開始蓄積。
- 1991年海南房價1900/平米 1992年 5000元 1993年7500元 2年漲了5倍 銀行和國企大量的錢都投入到了房市
1993年 6月 朱鎔基 發表講話 停止房產上市 全面控制銀行資金進入房地產 - 1993年低 海南房地產破裂 導致很多800多億的壞賬 海南房地產硬着陸 進而全國房地產破裂 那個時候國家經濟還能經得起這樣的折騰 而且總理是朱鎔基 現在中國經濟經不起這樣硬着陸
- 1994年1995年連續陰跌 1996年虧損 1997年金融危機更是瀕臨滅絕
- 1998年7月 國務院發佈《過於進一步深化城鎮住房制度改革》 主要是終止福利分房 開始分房貨幣化 導致1998年房產大熱許多單位紛紛搶購住房 給員工分配 此次堪稱去庫存1.0版本
3.房地產的第二個階段
- 1999-2000年 持續了2年多 到2001年 供需平衡打破 此年的第一季度北京房價環比增長97.3% 政府開始整頓
- 2002年 胡錦濤提及房產過熱 掀開了政府和地產商的博弈 02年發佈調控大菜(地產業稱爲217文件,沒有調貸款利率 所以是空調)但是房價繼續上漲
- 2003年6月 央行發佈銀髮121號文件 貸款利率調整 市場上房產漲幅減少 但是北京房價依然上漲
- 03年後來非典 全國整體經濟增長緩慢 降至6.7% 後來發佈了《關於房地長持續健康的發展》(18號文件) 於是全國房價 不跌了開始反彈
- 04年上漲了14.4% 一片民生怨氣
- 在輿論壓力下05年 發佈了《關於切實穩定住房價格的通知》 (國八條)然而沒有調整貸款利率 註定沒有卵用 上漲12%
- 06年發現沒用,推出國六條 發佈90平和70平住房 當年房價上漲 6%
- 07年民怨沸騰 政府出臺貸款二套房首付不低於4成 且貸款利率是基本利率的1.1倍 嚴格控制開發商貸款 項目資金必須達到35%才能貸款 導致效果十分顯著 北上廣好多地產中介分分關門
- 07年下半年 美國次貸危機 導致全球金融危機 房地產早於冰凍時期 當年根基國家電網智力統計 電錶費用 有6540套房連續6月電錶爲0 得出閒置住房夠用11年 同時中國宏觀經濟環境惡化 於是政府再度救市
- 08年發佈 除了投入4億到基礎設施建設上 而且還放開了個人貸款買房利率下限到70% 並且首付低至20%。此次看成去庫存2.0版本
4.房地產的第三個階段
- 09年房價止跌回升 當年漲幅25%
- 09年低再度民怨沸騰 於是09年12月政府出臺 國4條 (但是沒有貸款利率的調整 所以是空調)
- 10年繼續上漲 漲幅最高的是北京通州上漲3倍 海南漲1倍多
- 10年 4月 在接近沸騰的房價前 國家出臺國10條 貸款首付從20%調到30% 二套房不低於50% 三套房更多 住房貸款的發放增加了限制
- 10年8月份呢開始下跌 11年到15年 5年冰凍期 房價不漲不跌
- 15年低 國務院出臺去庫存政策堪稱去庫存3.0版本 房價漲幅近一倍
- 16年10月前再度調控
5.結論:
- 國家不允許房價硬着陸
- 從房價調控來看無論神魔政策出臺能直接影響房地產行業的是 銀行貸款利率和購房資格
近幾年銀行貸款利率
調整時間 | 6月含以內 | 6月~1年 | 1~3年 | 3~5年 | 5年以上 | 公積金5年內 | 公積金5年以上 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
2015.06.28 | 4.85 | 5.25 | 5.4 | 5.4 | 5.4 | 3.0 | 3.5 |
2015.10.24 | 4.35 | 4.35 | 4.75 | 4.75 | 4.9 | 2.75 | 3.25 |