近日共享辦公企業WeWork向美國證券交易所提交了上市申請，這將是美股今年僅次於Uber的第二大IPO。
按照計劃，WeWork將於今年9月正式完成IPO，據悉此次WeWork計劃通過IPO融資逾35億美元。完成IPO，對於這家享有盛名的共享辦公巨頭無疑是發展歷程中的重要節點。
但同時，它也和其他互聯網創業公司一樣，在快速成長的同時伴隨着鉅額虧損，IPO更像是一場輸血續命的賽跑。數據顯示，去年WeWork的營收爲18.2億美元，淨虧損達到19億美元，而且2019年上半年淨虧損也達到了9億美元。
同樣，WeWork在國內的“學徒”也普遍面臨窘境，包括WeWork自己的中國區業務。
環境景氣和聯合辦公一起“消散”
面對資本寒冬，美團的王興曾經發出這樣的感嘆，2018年是過去十年最差的一年，也是未來十年最好的一年。前半句話，恰好是聯合辦公行業的真實寫照。
相關數據顯示，國內聯合辦公空間（含孵化器）數量在2014年還只有50家左右，而到2015年底，已經爆發性地成長到2300家，2016年更是超過4200家。但是2017年到2018年，行業逐漸出現市場洗牌浪潮，關門、併購不斷，實際的數量已經很難見到統計數據。
不過從第三方調研機構的相關統計中，可以略窺究竟。根據iiMedia Research(艾媒諮詢)數據顯示，2016—2022年，國內聯合辦公行業市場規模不斷增長，預估2018年爲600億元人民幣，增長率達159.3%。但是艾媒諮詢同時給出了2018年後增長率的下滑曲線，預計未來三年的增長率將從77%持續下滑到25%左右。
而從相關新聞和曝光來看，近10個月來場內負面消息更是接連不斷。
去年底，無界空間相繼傳出北京東直門店的租戶因退押金問題發起維權，其望京南空間的業主白天被斷電；今年初，金地旗下ibase原點空間被媒體爆出深圳辦公地點單方面解約，清退租戶，母公司金地集團將退出聯合辦公業務；今年5月，聚夢空間宣佈進入破產清算程序。
同樣在今年1月，曾傳出要向WeWork追加160億美元投資的日本軟銀，最終拿出20億美元，而WeWork則欣然接受。
全球創業市場大勢下，國內共享辦公行業的頹勢更是冷暖自知。有行業人士指出：前幾年在政策扶持下行業尚可勉強維持，一旦失去貼補和資本的青睞，聯合辦公虛火漸熄後立見真容。
對此，曾經在深圳經營一家聯合辦公項目的李先生向懂懂筆透露：“我做的比較早，2014年開始的。當時也是因爲相關部門對於這類項目有一定的補貼而且力度不小，加上市場創業氛圍高漲，我又剛好有合夥人資源才立項的。開始的一兩年效果很不錯，出租率能達到85%以上。”
但是風口總有時間窗口，隨着熱潮散去共享辦公的浪潮也逐漸迎來波谷。
對於行業的冷暖變化，李先生應該深有體會，他透露大概從2016年底，入駐公司就逐漸開始變少。“爲了應付出租率的問題，我們從按一定空間對外招用戶的形式，改成了開始接納卡座用戶，但這並不能解決根本問題。到2018年中旬，我和合夥人決定出手這個項目時空置率已經達到了75%，幸好項目最終被辦公樓所屬的地產開發商接盤了。”
在行業遇冷的態勢下，這樣的中小聯合辦公企業被接盤或者說併購的案例並不在少數。其中行業皆知的大併購案，就包括WeWork在去年吞併裸心社，優客工場2018年也對洪泰創新空間、無界空間、Workingdom及方糖小鎮（近7家平臺）等進行了併購。
資料來源：前瞻產業研究院
夢想加創始人王曉魯8月初參加博鰲房地產論壇是曾透露過一絲行業現狀：今年的市場環境是挺差的，聯合辦公市場在北京、上海和成都的空置率都是最近10年以來的最高點。
價格戰和創收同時進行
根據億歐此前公佈的調研數據顯示，聯合辦公的出租率只有在達到85%時才能實現盈虧平衡。而85%對於現如今絕大多數聯合辦公企業都是一個非常遙遠的數字。
不過，虧損對於這些手握風險投資、只求擴張和規模的頭部企業而言，似乎並非最在意的事情。就如鉅虧之下的WeWork，其副董事長 Michael Gross依然對外表示，“我們站在了風口上，即使虧損不斷增加也還是要擴張。”現階段對於這些頭部企業而言，企業的體量和整體出租率的高低是決定自己能否繼續走下去的前提。
那麼，所謂越虧錢、越擴張、越有前景的邏輯，究竟在這個市場能否走得通。
相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示：“對於聯合辦公企業而言，虧損是肯定的。即便是這個行業全球範圍內的巨頭WeWork在去年也虧了19億美元。目前在國內市場，至少目前行業還停留在拿錢換用戶和體量的階段，體量和用戶基數也大，虧損也就越大。但這些平臺相信只有將體量和用戶基數做大了，才能繼續獲得資本市場的青睞，才能繼續走下去。”
該人士同時強調：“從本質上來看，聯合辦公領域其實是沒有堅固的技術壁壘的，你能做到的別人也能做到。這也使得最終還得繞回到價格戰上，這也是現在這個行業目前的一個現狀。”
價格方面，以深圳爲例。目前深圳相對核心地段的聯合辦公工位，大約在一個月1700-2000元（每個工位）之間。共享空間的李先生對懂懂筆記透露，如果算上空置以及水電、日常維護等費用，全部加起來核心地段一個月的工位成本肯定超過了2000元。
目前，北京地區的國貿、中關村等核心地區單個工位價格約在1800-2100元左右。不過，創業企業在北京的整體成本肯定是要高於深圳。由此可見，目前絕大多數共享辦公仍然停留用補貼換出租率的狀態。
當然，對於共享辦公行業而言，不可能把所有收入來源都寄託在租金上面。在高舉價格戰吸引租戶的同時，聯合辦公企業也在想盡一切辦法在增值服務、投融資回報、提供活動場地、政策補貼、生活類服務收入等方面着手。一兩年前，部分聯合辦公行業的頭部企業就不斷宣佈已經由“二房東”模式轉向企業全價值鏈服務商，並提出將商辦地產屬性改變爲服務先導的平臺屬性。
但是，從目前來看很多舉措都只能起到錦上添花的作用，至於對入駐的初創企業進行投資並獲取相關受益，目前對多數共享辦公平臺來說仍是空中樓閣。遠水難解近渴，現在行業整體上依舊無法解決出租率低下以及價格戰導致營收降低的難題。
對於價格戰，一個共識就是殺敵一千自損八百。在投資市場進入寒冬之後，投資人、投資機構都變得更爲謹慎。如果資本看不清行業發展的前景及整體收益預期，勢必會減少投資。畢竟目前資本市場對於投資項目的安全感和回報週期最爲看重，如果這種價格戰會長久持續下去，對市場發展顯然不利。
【結束語】
某種意義上講，聯合辦公機構目前與租房市場中那些品牌公寓較爲類似，由於行業競爭門檻較低，導致很難做出差異化的優勢，更難以出現領先於賽道的領跑者，而價格戰也有可能長期持續下去，直到資金匱乏者被逐漸拖垮。
短期來看，國內大多數聯合辦公機構依然扮演着“二房東”的角色，距離真正顛覆商業地產市場仍有相當遙遠的距離。如果未來市場發展不順，持續無止境的燒錢很有可能將行業帶入到2VC的怪圈中。或許，現在就已經陷入其中了。
圖片來源@Unsplash
文｜懂懂筆記
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