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郎鹹平：中國經濟大背景下的房地產及股市的投資機會
【主講議題：中國經濟大背景下的房地產及股市的投資機會】
主持人：請來到現場的朋友抓緊時間入座。
今天我們在元一·希爾頓大酒店召開的是由御景灣爲大家組織的“郎鹹平RBD高峯論壇”，
今天上午我們的郎教授已經給大家就兩個話題做了主題演講；今天下午來的很多的朋友
一定都是慕名而來，因爲今天下午我們將有一個現場互動，大家可以和大師對話的環節。
剛纔我們休息吃飯的時候也碰到很多郎鹹平教授的鐵桿追隨着，今天下午我們現場的互
動環節將會非常的精彩，爲了滿足大家的要求，我們縮短演講的話題，給大家留出更多
的空間和大師交流。
接下來我們請郎教授爲我們“中國經濟大背景下的房地產及股市的投資機會”做一個簡單
的演講。
掌聲有請！
（熱烈掌聲）
郎鹹平：耽誤了大家中午睡午覺的時間，下午的題目是個比較俗氣，但是也是大家比較
關切的題目：“你要如何正確理解股票市場以及房地產市場投資的本質”。
在講這個話題之前，我想給各位設立一個極端的假設。我們就以今天早上養豬的例子做
一個開始。各位請注意，按照“虛靡資金”的理論，這個養豬戶是個民營企業家，由於看
到了投資環境的惡化，包括瘟疫、飼料價格上漲，他認爲投資環境不行，所以他就不養
小豬，他把這個錢抽出來跑去炒股、買樓。你們可以想像出來，他炒股、買樓，可能幾
個月就賺了一百塊，他投資兩百塊可能幾個月就賺了一百塊，他的利潤是50%。但是如果
每一個人，都像他一樣都不去養小豬而跑去炒股、買樓，那麼上漲50%是什麼意思呢？那
就是豬肉價格必然要上漲50%。當你不養小豬的必然結果，是你看起來股市和樓市對你有
直接的好處，而且代價就是通貨膨脹一定會出來。因爲這個社會的資源是有限的，所謂
的股票市場，它的本質就是構建一個動態活潑的經濟舞臺。股票市場只是根據社會資源
做的某種程度的計算。股價比較要有基本面的支撐股價纔有意義。
如果大家都不養豬了，都去炒股，你會發現當你失去5塊錢養豬淨利潤之後，你的20%的
收益率保不住。大家並不理解什麼叫泡沫。你們總認爲股價過高這是泡沫，這是胡說八
道。美國的市盈率是20倍，有泡沫嗎？其他很多國家市盈率更高，你有基本面支撐，不
是有沒有泡沫的問題，二三十倍只是一個數字，可是如果到最後，大家都不養豬的話，
這個時候纔是真正的泡沫。當你缺乏五塊錢養豬的淨利潤之後，股票就有了泡沫。
當你把錢移轉出去之後，缺乏實際面的支撐，股市或者是樓市的崩盤是第二個事情。所
以走到今天你們將面對哪些東西？你以爲你在股市和樓市賺了很多錢，實際上你所擔負
的：一、通貨膨脹。二、崩盤的危機。沒有可能整個社會都在樓市賺錢，你覺得可能
嗎？整個社會都在股市賺錢，你覺得可能嗎？如果大家都賺錢的話，這個社會的資源就
這麼多，那誰賠錢呢？現在這種現象就是股價不斷的上升，樓價不斷的上升。每一個養
豬戶或者是企業家都跑去炒股、買樓，這就必然導致股價的泡沫上升、樓盤的泡沫上
升。而且大家注意，任何價格一定是上下波動的，如果哪一個是平穩上升那絕對是不可
能的。而我們的房地產價格基本上是平穩上升的，也就是說房地產平穩上升是沒有下跌
的，因此負面因素不會降低，而是加速度的積累。房價上升越快，負面的因素越加速度
積累。什麼時候能釋放呢？上漲一些再跌一點，這樣就能釋放，所以這樣就不會有崩盤
的危機。但是如果你的房價總是平穩上升的話，那是負面因素沒有得到釋放的結果，負
面因素會不斷的加速度積累，到那一天就會突然的崩盤。這個就是1997年的香港地產，
1997年的香港地產是房價不斷的上升，每個月像瘋狂一樣的上升，到了97年一下跌掉了
60%。當時我最擔心的是房價大跌之後的必然金融危機，我想請問各位，銀行貸款買房
子，是按照什麼標準貸款？是按照市場價值來貸款。因此在1997年香港還貸達到最高點
的時候，96、97都是按照當時市值買的房子，因此按照當時的市值貸款，很不幸的跌掉
60%。因此在最高點買房的時候，比如說貸款是70元，第二天是 40塊，那麼這就是負資
產。所以在1997年之後，香港最大的危機是產生大量的負資產，也就是說我把房子賣了
以後，賣房子的市值還不夠還貸款；因爲樓市崩潰。還不了貸款會有什麼結果呢？就有
很多人不還了，乾脆把房子丟給你，我不還了。只要香港老百姓有這種心態，把樓丟給
你銀行了，我不還，那就是香港的金融危機。但是最後沒有發生，你知道爲什麼沒有發
生嗎？因爲香港老百姓非常具有信託責任，一旦像銀行借了錢以後，他死命的還貸款。
因爲這是他的責任，他要這麼做。所以香港僥倖的躲過了應該發生的金融危機。
現在我想請問在座的各位，如果中國發生同樣事件的話，你認爲我們的老百姓會不會扛
貸款？這個我是不知道的，這個無法預測。如果不會呢？你知道發生什麼事嗎？整個中
國金融崩潰，這就是下一步。中國金融崩潰的結果，你再連接我上午第二段講的，你又
給國際資本塑造了好機會低價收購你的資產。
爲什麼地產泡沫它的牽涉之廣，爲什麼地產泡沫這麼受到重視？原因就在這。地產價格
只漲不跌這個時候你就要注意。你自己想想看，目前國內的房價，很多地區是不是這個
樣子？連中央政府這麼嚴厲的宏觀調控，它還是隻漲不跌。如果大家都聽懂我的講課的
話，我就把我剛纔的觀點重複一遍。當這個社會的投資環境惡化之後，我們以養豬戶爲
例，有豬瘟、飼料價格上升，它不想養豬，不想養豬他把這個錢抽出來去炒股、炒樓，
所以股價上漲、房價上漲。如果大家都這麼做，你會發現股價上漲背後沒有市直面支
撐。這個纔是真正的股市泡沫。以地產爲例，地產價格只漲不跌，所以負面因素慢慢積
累。好，我問你，你們覺得下一步是什麼？這個我想你們都很清楚，原來今天中國地產
以及中國股市的問題，不是各位所想的。郎教授您跟我講那個股票我可以炒，哪個樓盤
可以買？你要注意，今天的危機就在於股市和樓市的泡沫的成因，不是經濟比較好的問
題，而是經濟比較壞。也就是投資環境的激素惡化造成這兩邊必然結果。你說我們應該
怎麼辦？我坦白的告訴各位，我認爲政府最重要的執政方針就是要給我們重新塑造一個
好的投資環境，包括反腐敗，包括公正目的。什麼目的呢？就是希望大家都回來養小
豬，只有你把“虛靡資金”抽回來養小豬，地產價格纔會下跌，只有下跌纔會釋放壓力。
只有這樣你股市泡沫本身纔會有一個基礎給你撐着，所以說股市泡沫本身不可怕，可怕
的是大家還沒有認清這個道理。股價背後一定要有利潤撐着，沒有利潤撐着這才叫泡
沫。目前我們國家的資金流向，就慢慢的走向了不養豬沒有利潤撐着的股市，那才能真
正的泡沫。大家理解我的意思嗎？所以我呼籲各位該幹什麼幹什麼，你認爲股市很賺
錢，確實也是。但是，你現在走得路是一條“無益之路”，你走向了一個偏激的路。目前
我們國家的資源都搞到公共建設部門去了，所以你看，昨天我問的幾個鋼鐵商，他說他
們最近的銷售成長率是30%。我馬上問他，你覺得正常嗎？你發現很多行業的成長率高的
不可相信，難道一個國家，在經濟增長率70%的情況下，他需要30%的鋼鐵成長率嗎？你
這個國家憑什麼需要這麼大成長率的鋼鐵業的？你這麼需要房子嗎？所以由鋼鐵業扭曲
增長，你就應該感覺到情況不對了。
鋼鐵的增長也是由資金誤導導致的，到了供給部門去了。所以你把我的“二元經濟體系”
徹底瞭解之後，你就會發現，在這些相關行業都會過度膨脹。這個行業膨脹之後，你這
個利潤可以撐起不下，沒錯。這是沒錯的。只是很多養豬的民營企業撐不起物價。這也
是目前的現狀。而且我們再想，一個國家的銀行股，證券股是支撐大盤的主要股票。它
成長這麼快，而且最近幾乎是這些股票支撐了大市。你覺得很正常嗎？當然，很多人問
我，郎教授應不應該買銀行股？我跟各位這麼講，銀行是怎麼賺錢的？請注意，銀行不
是高科技公司，它的利潤不會突然增長100%，這不正常。銀行賺錢的方式就是放出貸
款，收取利息。收取利息本身就是一個非常平穩的現金流，而這也是爲什麼銀行股在美
國是不值錢的，在美國它的市盈率是10-15之間，因爲你沒有什麼潛力，因此你的市盈率
只有10倍，最多15倍。
美國的製造業或者高科技，它的現金流雖然不穩定，但是波動大，有潛力，因此市盈率
高。到中國剛好是反的，你發現最近一公佈年報、中報，它的利潤有得時候是翻番，這
很奇怪啊。你說爲什麼銀行的利潤會這個樣子上升呢？你是長期貸款收取利息的，你應
該是穩定的，怎麼可能翻番呢？原來這跟鋼鐵的意義是一樣的，因爲你的資金都放在了
30%的包括像鋼鐵這樣的房地產，而我們銀行的資金也投到這裏來了。所以你看到的奇怪
現象，包括銀行股、證券股撐着大市原因就在這裏，因爲你是“二元經濟體系”，你的資
金都到了“過熱”行業裏面去了。但是這個支撐了大市，但是你發現大市上去以前很多的
股票價格並沒有變動。原因在哪裏呢？就是我們的股價已經反應出“二元經濟體系”了。
我更擔心資金再從蕭條的民營企業，再度轉入過度膨脹的這些部門。下面就更明顯了，
那就是大市幾乎就是由這幾支股票支撐的，其他的股票跟着跌，因爲缺乏實際支撐。
我前面講的二元經濟是“實際面”，到了下午你會發現二元經濟的“實際面”，經濟能夠解
釋股價的“二元資本”。我這樣講各位都聽懂了吧？這就是我們的股票市場。所以說，我
們的股票市場有泡沫嗎？這很難說，至少以我來觀察，我們股票市場裏面這些，比如說
鋼鐵股、銀行股，或者是跟建設有關的部門的股票大幅上漲，撐起大市，和我們上午所
講的“二元經濟”是掛鉤的。你講他有泡沫嗎？他也反應了“二元經濟體系”，很難說。但
是“二元經濟體系”不管怎麼說，你還是現存的市值。股票市場反應的就是市值的金融
面。所以很多人問我，我們這些民營企業的股票跟其他的股票，比如說做衣服的部門，
這些股票能買嗎？你如果聽懂我的演講你自己選擇吧。養豬的部門股票你敢不敢買。我
相信我今天的演講已經把你心中的疑惑非常清楚了。你現在就很清楚，哦，原來目前我
們股市大幅飛漲，而很多股票價格不動的本質就是“二元經濟體系”，而“二元經濟體系”
的本質就是地方政府“以錢爲綱”的理念把資金導入“過熱”部門。
也就是說，問題的癥結拿到最後就是意識形態的問題。而這也是爲什麼我一再告訴各
位，**黨的黨的總路線就是老百姓的生死線。當一切“以錢爲綱”的理念成爲主流之後，
資金就會轉到大量的“過熱”部門，因爲與房地產有關的開始蓬勃發展。因此在中國只有
10%的經濟增長情況下，他們可以達到30%。可是另外一個結果呢，就是民營企業部門開
始更小了，養豬的人不養了，但是更重要的是這個蕭條的部門都是民生必須品。就是跟
你們每個老百姓息息相關的部門就是蕭條部門，民生必須品持續蕭條，從而使得民生必
須品的價格飛漲，這就是現實情況。
我講到這，我相信我所傳達的理念已經非常清楚了。半個小時我就把整個中國給你剖析
的清清楚楚，你們每一個人都是全國最好的經濟學了。
從上午講到現在大家還有什麼疑問嗎？股市只是“二元經濟”的反應，由於大部分資金轉
到“過熱”部門，因此民生必須品變得蕭條。所以你要改變這一切，不是靠你我可以改變
的，也不是靠一個地方政府可以改變的，更不是靠建設部、證監會的某些政策可以改變
的，這一切需要國家的行動，國家的理念。只有從根本上改變這個結構，你才能夠讓這
個社會恢復正常運行。這也是我們今天上午演講做的最後的總結，這次又到了再一次的
“撥亂反正”。讓養豬戶節的他的營商環境是好的他纔會回去，只有到了這天，你才能恢
復一個正常的經濟體系；中國經濟才能往前走。也只有到這一天，我們才能從股票市
場、房地產市場和其他市場上獲得真正紮紮實實的利潤。
我講到這裏還剩一個半小時，接下來我們接受大家的提問。
.......................................................................以下省略
