買房籤合同注意事項

驗文件

五證包括：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售（銷售）許可證。其中最主要國的是土地使用證和預售（銷售）許可證。特別要提醒購房者有兩點：一是一定要看原件，複印件很容易作弊；二是要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。買期房要查看開發商是否有預售許可證，而買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。、

確認土地性質

現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地，但由於是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年，因爲目前法律只是規定了住宅到期自動續期，其他非住宅業界一般認爲會繳費續期。

看文本

購房者應注意不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》，這並非購房的必經程序。，而是要針對合同內容進行逐條查看，瞭解條款具體內容。

確定面積

面積問題往往是購房者面對的糾紛最多的情況，主要是因爲購房者都認爲簽訂合同後，面積差距超過3%的，可以不用付費，實際這是錯誤的。如果和開發商有約定，先遵照約定，無約定再按照規定執行。另外購房者應注意，合同中不僅應填寫暫測面積時除了要填上總建築面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。往往建築面積增大，且不超過3%，但套內建築面積減少，公攤面積增大。爲避免這種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建築面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，並約定超出這個範圍如何處理，例如:退房還是不退房、退房包括哪些費用、不退房如何承擔違約責任等。

確認交房條件

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。在合同中一定要明確約定交房的條件。

貸款問題約定

很多購房者需要通過貸款方式購房者，這個時候就應當在合同中約定無法貸款是否可以退房，應該如何處理等問題。

確認物業信息

合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。

注意補充協議

購房者應謹防有些開發商，將示範合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。

注意約定違約責任

這裏指的違約包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房後要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。

籤合同之日起30天內應備案

《商品房買賣合同》中規定：“商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向某房管所申請登記備案。”一般來說，購房合同生效條件爲開發商辦理商品房預售合同登記備案手續。
因此購房者在交完首付款後，要約定好開發商備案時間，只有購房合同備案了，法律上才承認購房者擁有房產的合法性。

交房之日起60日內辦理權屬登記備案

根據《商品房銷售管理辦法》規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。否則，視爲開發商違約，也會影響業主拿證時間。”、

籤合同之日起90日內辦理房產證

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。”
但在實際購房合同中，辦理房產證的期限往往約定爲1－3年，購房者要儘量要求開發商1年內辦理好房產證。

第一項、關於五證陷阱：

我國的的房產管理法中有規定，開發商必須有“五證”纔有資格完成交房，如果五證不全的話，可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。但是有些開發商在沒有五證或五證不全的情況，爲了能夠掙錢就很有可能提供虛假的五證，主要是複印件；或者提供小區前幾期出來的有效的證件來出售房屋。
對策：

1. 如果是複印件的話要注意要求開發商提供原件；
2. 有原件的話一定要注意看批准日期以及使用和出售面積的多少；
3. 對於承諾證件正在辦理中的開發商，那麼可以在購房合同中約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。

第二項、關於公攤面積陷阱：

在房產部門同意的購房合同格式中第五條只對建築面積出現變化的處理形式進行了規定，這樣的話有的開發商就會鑽空子，提高公攤面積減小使用面積，而總的建築面積還是不變。而依據合同的約定，開發商也不算違約，買受人也起訴無據，只能白白的喫虧。
對策：
1、在購房合同的第三條中要明確套內建築面積和公攤面積；
2、在附件二中列明公攤面積的構成；
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

第三項、關於房產證陷阱：

在房產部門同意的購房合同格式第十五條並未說清條款中“規定期限”是指法定的還是約定期限，也就是說其中房產證的辦理取得，表面上好像有期限限定，但是其日期不明。如果是資質較差的開發商就很有可能會拖延頒證，甚至直接不予辦證。
對策：
建議在購房合同中一定要明確房產證在什麼時間之前就會辦理下來，如果不能夠及時辦理會有什麼處罰。

第四項、關於書面通知陷阱：

合同中會對相應的通知義務進行約定（如：交房通知），但是如果說開發商不能如期履行義務，那麼延期後其可以在售樓部張貼書面公告，但是在日期上寫明約定的日期。還可以將公告辯爲書面通知，以推託自己的責任。
對策：

1. 將書面通知的形式約定清楚，必須是以短信電話等形式通知到位，開發商違約時，買受人就有確鑿證據；
2. 如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。

第五項、關於所售房屋的坐落位置陷阱：

開發商開發多個樓盤時，有的買受人可能是以相抵較高的價格買得是位置較好的某號樓，但是交房時該樓號有可能就變成了相同結構位置不好的樓層。
對策：

1. 在合同附件一中，附上小區的平面圖並標明樓號；
2. 開發商應在此附圖中蓋章確認。

第六項、關於所售房屋的抵押陷阱：

有的開發商爲了盤活資金，在建設前期的時候會將土地使用權抵押，進而可以進行在建建築物進行抵押。如果此類房屋出售，那麼開發商在破產時，買受人的產權其實是得不到保障的，其產權是屬於抵押權人的。因爲買受人還未得到房產證，不具有物權。
對策：

1. 在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。；
2. 要求開發商將合同在房管局備案；

3. 要求開發商提供保證責任。

   
   
   五證

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