公募REITs的腳步聲已逐漸靠近。
而在公募REITs落地前，作爲被市場認爲REITs將最快實現突破的其中一個領域——長租公寓的資產證券化浪潮已然湧動。近年來各種長租公寓的類REITs產品在國內市場接連發行。
3月13日，平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產專項計劃正式發行。據瞭解，這是國內首單合作型長租公寓儲架REITs。
事實上，自2017年10月新派公寓權益型類REITs實現長租公寓類REITs破冰後，保利地產、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。
業內人士分析稱，長租公寓市場參與者希望利用資產證券化實現“由重轉輕”，從而突破長租公寓的盈利桎梏，而類REITs產品也爲標準化公募REITs產品的出世做了很好的鋪墊。
長租公寓的類REITs浪潮
REITs全稱爲房地產投資信託基金，是一種通過發行收益信託憑證/股份彙集資金，由管理人進行房地產投資、經營和管理，並將投資綜合收益分配給投資者的證券。
作爲國際上成熟的房地產投融資模式，公募REITs將不動產資產或權益（基礎設施、租賃住房、商業物業等）轉化爲流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品，有效鏈接、整合產業，能有效促進房地產行業從重資產向輕資產運營轉型，平滑房地產週期，推動沉澱於房地產行業的權益資本與銀行資金逐步退出，改變宏觀經濟與金融體系過於依賴房地產的局面。
不過，由於我國尚沒有出臺正式的REITs管理規範，受限於法律、稅收、市場等多方面因素，我國目前尚沒有標準化的REITs產品，類REITs產品成爲一批長租公寓參與者的關注焦點和踐行方向。
中金固收團隊研究數據顯示，2014年5月，我國第一個私募類REITs產品“中信啓航”發行。隨後，類REITs產品成爲我國交易所ABS市場的一個常規品種，發行規模超過700億元。
類REITs交易結構圖
而2017年10月開始，類REITs產品開始在長租公寓領域啓動加速。
3月13日，國內首單合作型長租公寓儲架REITs——平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產專項計劃也正式發行。
據瞭解，該專項計劃儲架規模50億元，由平安不動產有限公司（下稱“平安不動產”）聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司（下稱“平安匯通”）共同實施，平安不動產擔任原始權益人及增信安排人，平安匯通擔任專項計劃管理人，朗詩集團擔任增信協調人。
專項計劃的首期產品以上海市浦東新區外高橋板塊的長租公寓項目“朗詩寓森蘭店”爲底層資產，發行規模爲10.68億元，期限18年，其中優先級證券佔比89%，獲得AAA最高信用評級，票面利率爲4.6%。產品通過結構化分層、差額補足承諾、流動性支持、抵押/質押等方式進行增信，以滿足投資者對於安全性的要求。
值得注意的是，此次發行的是國內首單“合作型長租公寓儲架REITs”。所謂合作型，主要包括三層涵義：在底層資產層面，REITs發行前，平安不動產作爲財務投資人，與合作伙伴共同持有底層資產；在私募基金層面，平安不動產與合作伙伴分期擔任私募基金管理人；在專項計劃層面，平安不動產與合作伙伴按股比持有劣後級份額。
REITs如何撬動長租公寓藍海
2017年是我國長租公寓行業的發展元年，在“房住不炒”、租購併舉的大背景下，一系列政策支持使得長租公寓迎來了前所未有的機遇期，各大企業在長租公寓上的佈局也日漸擴張。
據平安不動產相關負責人表示，僅2018年一年，平安不動產已先後在上海、廣州、北京、南京等城市成功投資了多個長租公寓項目，總房間數近7000餘間。未來十年，平安不動產計劃發展200萬間、總面積約8000萬平米的長租公寓，總資產管理規模將達到2000億元。
長租公寓雖處在經濟風口，但長期以來未見盈利端倪。
文章來源：必盈社區