文/DoNews 李昊原
責編/楊博丞
我是在週五的晚上見到大飛和他女朋友的，兩人剛剛看完了兩套我愛我家的房子，正打算去看第三套，時間緊、任務重，房東連日來催促他搬離的電話，讓他不得不早做打算。
“但我的租金還有二十來天，押金也還在蛋殼那邊，不知道能不能取回來。”大飛有些無奈，讓他稍感到安慰的是，首付半年即將到期的他，虧損和其他租客相比要少得多，和他合租的兩戶租戶，一戶一開始交了一年的租金，另一戶則是走了租金貸，即使不住了還有要繼續還貸款的風險，這兩戶的租客決定不搬走，並找大飛統一戰線，週末一同去蛋殼公寓的總部維權。
大飛對此有些猶豫：“有用嗎?沒用吧，去的人應該很多。”
在此之前，蛋殼公寓的中介就已經聯繫不上了，房東通過物業聯繫上了大飛他們，並表示已經和蛋殼公寓解除了合同，希望他們儘快搬走——至於他們和蛋殼公寓之間的矛盾，房東並不關心。
一向好脾氣的大飛談到這裏忍不住有些惱火，大飛也理解，按房東所說，原本11月初蛋殼公寓就會打來房租的收入，拖到現在房東已經賠了半個月的錢了——不過，住在房子裏的三戶租戶，又有誰沒交錢呢?
而和房東以及另外兩戶租客的交流，也讓他有了新的發現：蛋殼公寓倒閉是早晚的事情。
房東告訴他，自己每個月會從蛋殼收到5300元的租金收入，而三戶租戶交的房租，分別是2340元、2090元和2090元，但當初在簽約的時候，有各種優惠活動，實際可以再打上8折，大概分別只要交2000元和1800元，總和也就是5600元，剛好覆蓋住給房東的錢。
“蛋殼太坑了。”大飛總結道。
雖然蛋殼中介沒給過明確回覆，但下半年的租金(半年付)大飛不會再付了，他在附近已住了兩年多，工作離這裏也不遠，還是希望住在附近。在倉促之間找到比較合適住處也並不容易，而誰是不“坑”的中介他也不清楚，畢竟之前蛋殼看着光鮮亮麗。
在蛋殼出事後，做中介的朋友跟大飛說，我愛我家其實也不太行了，至於鏈家的自如，我和他分享了自己兩次被“趕走”的經歷——可選擇就那麼幾個，太挑剔就沒得選。
對比鮮明的是，在兩年前，長租公寓還被看作是朝陽產業，“租金貸”則是金融創新，不止是蛋殼公寓，鏈家的自如、我愛我家等大公司還有幾十家長租公寓公司，都在摩拳擦掌地準備分一杯羹，而吐槽這個模式的我愛我家前副總裁胡景暉，隔天就被公司“切割”了。
還不上的債
2018年8月17日，胡景暉曾在電話會議上表示：“以自如、蛋殼公寓爲代表的長租公寓運營商，爲了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人爲擡高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。”他還提醒道，如果長租公寓暴雷，會比P2P更嚴重。
隨即，爲我愛我家打拼了18年的胡景暉，被董事長謝勇開除，胡景暉對外表示，壓力來自於鏈家董事長左暉。
兩年過去，P2P剛剛清零，蛋殼就接着暴雷了，難道說當年只有胡景暉一個人是清醒的嗎?肯定不是，但他一定是礙眼的那一個。
對行業高管來說，自如、蛋殼被點名，左暉和蛋殼的創始人高靖不開心，我愛我家董事長謝勇估計也不開心——謝勇並不是房地產行業出身，他長期從事金融行業，剛剛“蛇吞象”收購了我愛我家，還簽了對賭協議，我愛我家當時也在做長租公寓，就算沒有左暉，謝勇估計也要開除這個打自己臉的下屬。
之後，鏈家繼續坐穩行業老大的位置，蛋殼公寓成功上市，我愛我家也完成了對賭協議，老闆們滿足資本市場的目的達到，中下層員工也在跟着狂歡。
我們採訪了一位自如管家，她表示那時不少房子的收房價格極高，高到她現在“難以理解”，上文中“以高於市場正常價格的20%到40%”並不誇張，由於來自如的時間較晚，她自嘲沒趕上“好事兒”：“那會兒收房管家有的一個月收入能達到二三十萬，第二個月就能買輛車。”
這場從上到下的大躍進，也給幾家公司埋了不少雷。
這位管家所在的區域，自如最近幾年一直處於虧損狀態，一套房子的收價和出租的租金往往差異懸殊——有的租金總和比收價高几千元，有的像文章開頭蛋殼的那套房子，只高几百元，還有的租金甚至不如收價高。
最後一種情況，管家介紹稱，有可能是當初收價太高，一直租不出去，最後只好降價出租，還有可能是由於拆除了原本的隔斷，房間的租金總和一下子大降，轉爲虧損了。
當時積極拿房的幾家公司大概都是如此，管家形容是“前任挖坑，後人來填”。據她瞭解，這樣虧損的區域不在少數。不管以什麼樣的模式來創新，房屋租賃的收入最後一定來自於租戶，當房屋的租金甚至難以覆蓋其收價時，這個商業模式一定是有問題的。
不過，長租公寓商業模式上的兩個特點，很好地將問題爆發的時間延後了。
首先，像文章開頭的三名租戶，分別支付了半年、一年的租金和選擇了租金貸，長租公寓會盡量鼓勵租客這種“早付多付”的行爲，而支付房東的錢則是按月支付，這樣就依靠時間差形成了現金流上的“蓄水池”，長租公寓就有充沛的現金持續擴張，而收到的新的房子和簽約新的租戶，又會帶來新的現金流入——看起來就像是“龐氏騙局”。
其次，長租公寓和房東收房的合同簽約時長是1~3年，而和租戶的合同簽約時長一般是1年，即使一開始的收價較高，只要未來的幾年將租金上漲，就能逐漸覆蓋住成本——有了這個預期，就有投資者願意一輪輪去投資，即使虧損也能上市，上市再割一波韭菜繼續擴張——就像蛋殼公寓一樣。
（蛋殼公寓融資歷程 數據來源：天眼查）
經濟學上講，自由競爭的市場上，技術進步只能在短期爲公司帶來超額利潤，而可以長期帶來超額利潤的，一定是壟斷。
這樣來看，長租公寓顯然不存在技術上的突破創新，未來盈利的可能性便在於壟斷，當自如、蛋殼等增長到足以形成多頭壟斷時，就可以普遍提高租金價格了。從左暉、高靖到一衆投資機構，並不存在“傻子”，他們只收割“傻子”。
蛋殼的悲哀在於，去年年末到今年上半年的疫情，把這個過程打斷了，當市場需求不足的時候，原本滾雪球式的增長便出現了問題，
今年上半年，蛋殼被曝和房東談降低租金的事情，如果房東不答應，他們就會解約，如果答應了，房東收到的錢少了，但租客交的錢並沒少。
而自如今年上半年同樣也和一部分房東解約了，不過管家告訴「DoNews」，這是由於最近公司要求盈利，會採取“一些手段”把業績掰正，但不包括強行停房東租金，賠償也會及時給到，疫情期間還會補貼服務費，對比下很“良心”了。
這是因爲自如背後還有鏈家做支撐，而蛋殼背後可沒有一隻會下金蛋的母雞。
今年第一季度，蛋殼公寓收入19.40億元，淨虧損12.344億元。從招股書來看，蛋殼公寓在2017年、2018年、2019年分別營收6.57億元、26.75億元、71.29億元，淨虧損2.72億元、13.7億元、34.37億元。營收越多，虧損就越多，從不盈利，在這一點上蛋殼公寓可以說是不忘初心，有始有終了。
蛋殼暴雷之後，胡景暉11月23日曾在微博估算了下蛋殼的資金缺口，他給出的答案是至少100億，這個數字和暴雷的頭部P2P平臺不相上下，他兩年前的預言被部分證實了。
而蛋殼公寓公司聯合創始人、董事兼CEO高靖，早在今年6月因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資而受到地方政府部門調查，無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責。有一種說法認爲，如果高靖沒出事，蛋殼可能還沒事。
幾天前，從上市時13美元跌到不足2美元的蛋殼，在負面消息下股價居然迎來了一波上漲，原因是有消息傳出我愛我家考慮收購蛋殼。
這或許就是資本故事的力量。
解不開的結
蛋殼暴雷引起了空前的社會關注，還有一個原因，是關乎“住”這一基本生活需求，而且真實地損害到了人民的利益。
長租公寓成功地讓租戶和房東都成了輸家，並引發了嚴重的對立——這幾天房東停水停電、撬鎖撬門，甚至雙方對峙的消息屢見不鮮。
老老實實交錢的租戶自不用說，房東也是受害者。我們採訪了一位三十出頭的女性蛋殼房東，她有一處位於劉家窯的97平米的三居室，靠多年積蓄付的首付，還在還房貸，每月的6號，蛋殼會打給她7481元，她自己則在離公司更近的地方租房住。11月6號，蛋殼沒有打過來錢，她也不知道怎麼辦纔好，只是計劃在15天違約期滿時再聯繫下租戶看看。
近期，「DoNews」前往位於北京的蛋殼公寓總部，有些破舊的大樓下排着長隊，年輕一些的多是租戶，年紀較大的多是房東，現場還有維持秩序的保安和輔警。
據我們瞭解，在蛋殼北京總部，這裏的辦事效率並不高，要排號，並且每天的號只有幾百個，而蛋殼一季度財報顯示其運營的公寓數目達到41.9萬間，受其影響的租戶和房東，幾百萬應該是有的。
在場的所有人都知道蛋殼沒錢了，但不在這裏等，他們也不知道去哪裏。房東害怕房客不肯搬走，房客擔心被換鎖和驅趕，“家”反而成爲了不安的緣由。
截至「DoNews」發稿，還沒有統一的處理方案出來，不過據稱微衆銀行目前提示租戶暫時無法還貸。在蛋殼事件中，還值得一提的是租金貸這種“金融創新”，這也是長租公寓的標配之一，租戶相當於向微衆銀行等機構貸款，而微衆銀行則一次將一年的房租打給蛋殼，部分租戶無比糾結不敢搬走的主要原因就是，要是搬走了，還要還錢怎麼辦?
但這一形式顯然對蛋殼極爲有利，要是蛋殼自己去貸款，反而還沒辦法這麼輕易地獲取資金，也因此，長租公寓一直鼓勵租金貸。自如管家告訴「DoNews」，每有一位租戶選擇了租金貸，管家都會獲得50元的提成，並且會有專門推薦貸款的人來給管家門培訓。不過她作爲“良心管家”，一般不會建議，因爲算上利息，實際上租戶分期支付的錢，要比季付更貴一些。
按她的經驗，自如大概只有十分之一的租戶選擇了分期，應屆生基本都會選擇分期，因爲可以免手續費，服務費還會有折扣。至於蛋殼公寓，租戶選擇分期的比例暫時不清楚，但根據「DoNews」目前採訪的情況來看，要高於自如的比例。
所以當蛋殼暴雷後，相當一部分租戶就會面臨這一尷尬的局面。實際上，蛋殼和房東到底是租賃關係還是委託關係，現在也沒有明確的說法，不同地區莫衷一是，長租公寓模式上的創新，讓監管都有些跟不上了。
當潮水退去後，才知道誰在裸泳，蛋殼公寓讓我們看到了一地蛋殼，但長租公寓的故事並不算結束，甚至對某些公司來說還是利好。
就在今天，自如正式宣佈併購貝客青年精品公寓，入局集中式公寓，至此，自如已經覆蓋了分散式合租、整租、豪宅、集中式獨棟和社區等租住產品。
寒冬之際好抄底，巴菲特所說的“在別人恐懼的時候貪婪”，在實體經濟中也適用，畢竟，就算所有的中介都“坑”，沒房子的人，也還是要找地方住。也許，真的有“熱心”的資本，願意拉蛋殼一把呢?
但人不是資本，在北京的冬天裏無家可歸，真的太冷了。