昨天下班坐地鐵看到媒體瘋狂宣傳華爲逃離深圳，華爲反覆闢謠，其實本質是深圳的製造業已經被地產剝削的遍體鱗傷了。從我這裏的朋友圈看過去，今年2016Q1開始深圳華爲的朋友幾乎同時離開深圳，有的去了珠海的魅族，有的去了廣州努比亞，有的申請調轉到南京華爲，無一例外的是對房價瘋漲的憤怒和未來前景的黯淡。
我有一個學弟碩士畢業，去了騰訊拿了T2的待遇，大約20w+的package，在深圳畢業生中算是中上游，但是他說深圳南山9w一平米，我說你開玩笑，前幾年去蛇口太子路海濱大道也才4-5w，2年翻倍？他說深圳開了一個自貿區後，炒房團瘋狂炒房。就變成這樣了，我只能口頭安慰下了。
深圳房價是泡沫嗎？泡沫是怎麼形成的？這些我都不關心，因爲這些是政府應該想的事情，而我更加關心深圳可以住人麼？對於買房租房哪一個比較合算？需求決定供給，沒有需求就是過剩。
怎麼衡量買方數據，我bing了一下，有一個租售比的關鍵字。就是房租月租價格除以總房價，可以得到一個租售比的數據，國際通用算法是1:200,200個房租可以買房子，當然國內要高一點，因爲國內人口多。
我查了下深圳的租售比，2015年之前房地產租售比和M2增速的趨勢基本一致，但從2015年開始租售比一路飆升，已經甩開了信貸增速，我認爲這就是泡沫。
北京和深圳，租售比要低很多
把所有一線城市放一起，就知道深圳絕逼是泡沫。尼瑪，上海怎麼一點泡沫也沒有，政府控盤水平一流
所以，簡單直接的計算房地產泡沫的方式，是去除掉經濟增長和信貸增長對房價增長的影響。我用一線房地產的租售比增速(P/E) 來表示房價去除基本面影響後的增速，用信貸產出比的增速(M2/GDP) 來表示信貸去除經濟增長後對資產價格的影響，這兩個增速的差就是我們要找的“泡沫”。
到15年底，深圳房價“泡沫”爲34.16%，也就是深圳房價增速裏有34.16%不能被基本面和信貸擴張所解釋。而北上廣看似也漲了，實際上卻沒有“泡沫”（廣州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%），因爲北上廣還沒漲過她們自身的基本面增長（房租、經濟、人口）和信貸擴張。當然，深圳的“泡沫”能大幅跑贏北上廣，主要還是限購政策差異。北京對國五條個人所得稅執行的最爲嚴格，限購幾乎卡死了炒房客，而深圳相對寬鬆，炒房者能通過假離婚、養房票等規避限購。
所以從數據來看，深圳如果沒有控制好房價的話，絕逼是泡沫破裂的第一城。然而更加悲劇的是，大部分的移動設備 網絡設備的供應商都在深圳，這將會對整個中國IT製造業有一個非常大的打擊。悲觀的講，硬件價格上漲將會很快到來。