買房還是租房？可能會有人肯定地說，當然是買房啦！但也有一些小夥伴會說，算算一年房租才幾萬塊，我租個60年也差不多跟房價一樣了，租不就行了，還幹嘛費勁攢首付買房呢？
有第二種想法的小夥伴，你們可能忽略了一個因素，那就是通脹效應。
所謂的通脹效應，我們並不陌生，就是物價隨着時間的推移，會持續上漲，同樣的貨幣不能購買等量的物品。
那麼，房租是以怎樣的速度在漲？對於我們是否買房或者判斷當下房價是否有泡沫能提供什麼依據呢？
今天我們就參考北大許遠老師的分析數據和相關研究結果，來討論一下房租和房價的問題。
首先，我們先來看看許遠老師給出的結論：
第一，大城市的房租是增長很快的，今天看起來便宜，未來會很貴；
第二，由於房租的快速增長，當前的房價相對於房租其實是很便宜的；
第三，房價裏包含了未來的所有租金，能夠幫助你對抗通貨膨脹；而租房是要承受通脹風險的。
一、大城市的房租快速增長
根據許遠老師在《香帥的北大金融學課》中提供的數據，可以看出2010-2016年，一線大城市房租每年的增長速度達到了6%以上，其中，最快的是上海，達到了11.2%/年。
然而，同一時期的CPI增長率是2.6%，主要是因爲沒有把房租這個指標放進去。
另外，根據統計，二戰之後的70年裏，發達國家大城市的房租增速每年也在6%以上。
如果按照這樣的房租增長速度來計算，如果租一輩子房子的話，有可能你會發現最後已經付不起房租了。
假設，以北京爲例，北五環邊上的兩居室，60平米，月租金6000元，每年漲6%，也就是說明年漲360，後年漲380，看上去不是很多，但是70年後，租金是多少？用計算器或者EXCEL計算一下，你會發現月租金達到了334,000元，年租金要401萬元。這僅僅是房租哦！
但是同樣的地段，60平米的房子，總價現在約爲420-450萬左右。
那麼，房租爲什麼可以漲這麼快，是否具有可持續性呢？
許遠老師也給出了兩個理由：
理由一：房租的上漲，是由租房市場來決定的。由於房屋的屬性是不可移動的，區位確定的情況下，供給是剛性的，而需求也是剛性的。
理由二：根據恩格爾定律，隨着人們收入的增加，人們用在食品、服裝等基本消費品上的支出比例在下降，而用在居住、旅行、娛樂等方面的支出是持續上升的。
根據上述兩個理論以及發達國家的經驗，可以推斷出房租的持續上漲是必然的。
二、買房還是租房，我們來算筆賬
還用剛纔的例子來看，年租金7.2萬，而房屋售價的均值是435萬，在這種情況下是租房便宜，還是用30年的房貸買下來便宜呢？
看上去，房價是租金的60倍，好像租和買性價比差不多。但是仔細算算，你可能就不會這麼覺得了！
如果30年都是租房的話，年租金增長6%，那麼30年的總租金是569萬。但是付了這569萬，你依然沒有房子，還得繼續租。
而如果是買的話，情況如何呢？
假設你辛苦攢下了30%的首付，用公積金貸款買房，貸款30年還清，首付加房貸一共605萬元。這個支付的總額是房租僅多了36萬，如果按照現值計算，那麼差別會更小。
假設不是公積金貸款，而是商業貸款，差別會很大嗎？僅僅差不到50萬左右，而且隨着利率降低，我們需要支付的利息也會進一步減少，而房租並不會減少。
買房的情況下，你付清房貸之後，房子就是你的了，之後就沒有現金支出了。而且，30年之後的房屋總價，至少也在千萬級別了。
這就是買房和租房的真實差距，你是付錢在消費還是付錢在買資產！
這個計算過程，也展示了爲啥一線大城市的房價一直持續上漲，即使有政策調控，也沒有太大的降幅，就是因爲買房背後的財富效應和抗通脹效應很強。
大家實際上是看到了未來房租的高增長，提前反應到當前的房價上了。
三、買房的抗通脹屬性
簡單來說就是，買房是提前把未來多年的房租上漲和通貨膨脹的風險給買斷了。
根據許遠老師提供的數據，第二次世界大戰以來，發達國家的年通脹是4.3%左右，70年間物價上漲了20倍。而房租的上漲速度每年是6.6%左右。
按照這個速度來看，房租是會持續上漲的，如果遇到惡性通脹，那就漲得更快了。
按照實物資產具有抗通脹的屬性推斷，買房，尤其是首套剛需房，更應該趁早準備了！
基於以上分析和總結，小夥伴們估計已經明白了，爲啥房價會漲？尤其是一線大城市的房價看上去很高，但是剛需都在積極準備上車。
那麼，你呢？是要抓緊時間攢錢或者充分發揮潛力賺錢買房，還是想着租房也挺好？
END
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